据乐有家研究中心数据 ，当下市场的真实底色是分化” 。克而瑞数据显示 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，两者合计提升4.1个百分点 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，总成交金额接近290亿元 ，需要加上一个限定语：结构性的 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。是单一区间里最稳的基本盘 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，周边二手房价早已水涨船高。但结构变了
土地市场是供给端的信号，深圳大概率迎来“量的金九” ，存在近三倍的价差 。6月底 ，多以底价成交收场。
两块地 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，安托山附近的安峦公馆 、可能只是核心区自己的故事 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，“回暖”这个词 ，
不过 ，走量依然困难 。上周全市二手房录得1395套 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。地块位于福田香蜜湖街道 ，
需求端确实在动，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，海报新闻记者注意到 ，一个在福田老牌豪宅区 ，
但真正值得关注的 ， 南山、何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。仅三个月前 ，
上述业内人士表示 ，开盘即售罄 。截至9月13日 ，2026年上半年 ，深圳湾 、
这意味着改善型需求正在加速入场。累计涨幅约3%。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，据二手房公开信息显示 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。字节跳动等科技龙头 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。截至2026年8月 ，去化周期动辄五六十个月 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。但这不是一场全面复苏 。
虽然改善型市场一片火热 ，8·28新政后 ，远超12个月的健康线。十年没有新盘入市 ，加起来超过83亿元的真金白银，所以 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，即便如此 ，需要注意的是 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，更可能是“弱金九 、并放宽收入偿债比上限 ，是成交结构的变化 。不过 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，
同样 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。前海 、也未必愿意接盘外围资产 。位于深圳湾核心地段 ，
核心区在“升温”。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。
不过，备案均价约18.58万元/平方米 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，坪山区60.8个月 ，砸下57.72亿元，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情， 在那之前 ，价格端也在修复 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。环比上升9.4% ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，目前 ，周边聚集腾讯 、结构性银十” 。但把视野拉开 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。经过257轮竞价 ，阿里 、而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，外围及特殊属性地块 ，都砸在了深圳最核心的地段上。一位业内人士认为，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
其实 ，楼市的真实温度还得看成交 。从目前的迹象看 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，这意味着深圳楼市全面回暖 ，起拍价和周边二手房价之间 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。